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典型案例分析-《房地产合同实务》/嘉实律师事务所
作者: 上传时间:2012-2-28 浏览次数:1678

典型案例分析-《房地产合同实务》/嘉实律师事务所

案例简介:

原告杨某于19958月与被告北京滨河花园(原名隐去)房地产开发有限公司签订房屋预售协议,原告购买滨河花园住宅区PB3单元302号房屋一套,价款共计345212元。双方约定,被告应于199611日前将房屋交付原告使用,并于房屋交付后 60日内为原告办理房屋所有权证。后被告未能按期交房,于199911日方交付房屋,原告在被告依合同约定赔偿了拖延交付房屋的违约金后,接受了房屋。原告接收房屋后,被告仍未能在合同约定的60日内为原告办理房屋产权证。19996月,原告得知被告滨河花园项目系假借昌平县滨河乡旧村改造工程名义立项,由昌平县批准开工。因滨河花园工程未缴纳土地出让金,并未取得北京市颁发的《国有土地使用权证》也未取得《商品房销售许可证》,无权出售商品房,所售房屋亦尚未取得国家认可的产权。于是在19998月向北京市昌平县人民法院起诉,请求法院认定原告与被告之间的房屋销售合同无效,要求被告返还购房款。

北京市昌平县人民法院经依法开庭审理,认定被告尚未取得北京市商品房销售许可证,故原告与被告之间的房屋买卖关系无效。并于19991223日作出判决,判定被告返还原告购房款 345212元。
法理分析:

本案主要涉及的问题是房地产项目五证不全造成房屋买卖合同无效的问题。例如本案中的情况,即是所谓的乡产权房屋,属于手续不全,不能依法销售的房地产。所谓乡产权,是指房地产开发商允诺由乡行政管理机关发放的一种产权。通常情况下,开发商欠缺《国有土地使用权证》及《销售许可证》。

根据《房地产管理法》第8条,城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。通常乡产权房屋所占用的土地属于农村集体所有,在没有办理土地征用手续时,该土地仍属于农村集体所有,其房屋买卖行为是无效的。因此,购房人即使能够按期人住,也无法办出合法的产权证。这是任何承诺、任何人都无法保证的。

根据《城镇房屋所有权产籍管理暂行办法》第10条规定:城镇房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均应向房屋所在地的市、县级人民政府房地产行政主管部门申请登记,经审查确认产权后,发给房屋产权证。房屋产权证是房屋产权的合法凭证。因此,这种由乡级政府发放产权的行为是一种严重的越权行为,所发放的产权证也无法律效力。取得销售或预售许可证等合法手续需要向国家缴纳相应的费用,这种乡产权的状况要么是开发商资金有困难,要么是他本来就不想交。

同时,根据《城市商品房预售办法》、《北京市内销商品房管理暂行规定》的有关规定,开发商必须取得相应的销售或预售许可证,方可具备销售或预售资格。如果开发商没有执行上述国家的强制性规定,其销售或预售行为就属违法,双方所签署的房屋买卖合同就是无效的经济合同。

《合同法》第58条规定:合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;因此,开发商依据无效合同取得的房款和定金,依法应全部返还给购房人。

购买了这种房子,购房人可以通过诉讼途径退房,追回房款和定金,但是执行起来通常比较困难,主要原因在于开发商在开发过程中所需要的各项投入比较大,先期收取的购房款大多已投入建设工程中,而建设工程或已建成的房屋又因属非法开发难以拍卖或变卖,甚至还会因开发商资金困难以至破产或已卷钱走人给购房人带来永远也理不清的麻烦,这种例子在现实中有很多。

对于购房人来说,您在明知对方五证不齐或乡产权的情况下,而与其签订房屋买卖合同,您也是有过错的。《合同法》第58条规定:“……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。在合同中约定诸如如果几年内仍然手续不全导致拿不到产权证之类的条款等于以书面的形式承认了您知道其非法,您在法律上就更加被动,形成了一种一个愿打,一个愿挨的结果。

当然,导致合同无效的主要过错方是开发商,因此,应由开发商承担大部分损失。损失主要是购房款和定金的利息,其他还有水费、交通费、手续费等。这些损失要由开发商与购房人分别承担。

 

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